Fiscalité et Immobilier : notions intimement liées!

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On pourrait presque la qualifier d’intime,  tellement  la relation entre la fiscalité et l’immobilier n’a  cessé de se rapprocher.  Tout le monde  sait bien que  dès que  le mot bien immobilier est prononcé, suivent juste après des aspects financiers liés à la fiscalité, aux impôts fonciers, aux droits et régimes particuliers parfois très compliqués.

 

En effet, depuis la régionalisation récente de certaines compétences en matière d’impôts portant sur l’immobilier (6ème réforme de l’Etat), les  liens entre ces deux matières  n’ont eu de cesse de s’amplifier.  Les conséquences se sont vites imposées  aux professionnels  du chiffre et aux agents immobiliers les obligeants à se recycler  pour évoluer  et suivre le rythme d’un secteur en constante mutation.

 

Que ce soit pour déterminer les avantages fiscaux pour l’acquisition ou la conservation de l’habitation « propre » ou pour d’autres aspects spécifiques il s’agira de savoir quand les régimes de faveur fédéraux sont d’application. Dans certaines situations spécifiques, plusieurs régimes peuvent être combinés.

 

Il serait par conséquent impensable voir irresponsable  pour un agent immobilier de ne pas s’initier à la fiscalité s’il veut offrir un service de qualité  avec une valeur ajoutée.

 

Afin de prodiguer le bon conseil,  estimer le juste prix,  l’agent immobilier devra tenir compte d’une série de paramètres fiscaux qui ont un impacte direct ou/et  indirect  sur  la valorisation de l’investissement et sur  son futur  rendement.

 

On pourrait citer ces quelques points parmi tant d’autres :

  • Taxation des plus-values immobilières
  • Taxe sur les immeubles abandonnés
  • Dispositions fiscales sur la sincérité du prix
  • Les réductions du bonus logement suivant région
  • La taxation des loyers (affectés à usages privés ou professionnels)
  • Abattement de droits d’enregistrement (1ère acquisition, suivant région)
  • Le revenus cadastral et ses réductions ou révisions
  • Le précompte immobilier et ses abattements
  • Régime TVA (sur terrain, ’appartement neuf, clef sur porte ou ventes sur plan)

Nous n’aborderons brièvement que les trois  premiers aujourd’hui.

Taxation des plus-values sur quel montant payé la taxe, a partir de quand ? à quel taux ?. Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, achat/vente  et les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Le taux de taxation sera de 16,5 %.

Cette mesure est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par une succession). Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

Sur quel montant faut-il payer la taxe?

– La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble, et son prix de revente.

– Le montant payé lors de l’achat de l’immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l’acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d’enregistrement et les frais d’actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les deux opérations.

Dans certains cas la taxation de la plus-value  peut avoir des effets prohibitifs sur l’opéation de la  vente envisagée. Il est donc plus qu’utile que l’agent immobilier puisse  bien calculer.

Taxe sur les immeubles abandonnés

Mode de calcul de la taxe

Le mode de calcul de la taxe n’est pas uniforme: souvent, il s’agit d’un montant forfaitaire, multiplié par le nombre de mètres de façade. Parfois, ce montant forfaitaire double chaque année. Il arrive aussi que la taxe soit basée sur le revenu cadastral. L’agent immobilier chargé de la vente d’un tel bien devrait pouvoir chiffrer ou du moins informer le futur acquéreur de la réalité de cette taxe.

Dispositions fiscales sur la sincérité du prix

Lors de la lecture de l’acte de vente, le notaire lit aux vendeurs et acquéreurs l’article 203 du Code des Droits d’Enregistrement relatif aux dissimulations dans le prix ou la valeur vénale de l’immeuble.

Article 203 : En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.

Cette disposition précise avant tout que les parties doivent déclarer dans l’acte le prix qui a été réellement convenu, parce que c’est sur cette base que l’administration de l’enregistrement va calculer le droit d’enregistrement. Déclarer un prix inférieur au prix convenu constitue une fraude fiscale, et l’administration pourrait percevoir une amende, due par les deux parties.

Une fois de plus l’agent immobilier est confronté à la fiscalité, il a un devoir d’information et d’analyse de toute opération suspecte.

Pour répondre à l’inventivité de certains criminels, des professions non financières, comme les agents immobiliers, ont été soumises également à l’application de la loi anti-blanchiment. Ainsi, la loi du 10 août 1998 a soumis les agents immobiliers à l’application de la loi anti-blanchiment. La déontologie IPI renvoie d’ailleurs explicitement à la loi anti blanchiment (art. 1, 5e alinéa, 5°).

 

En conclusion, la fiscalité et l’immobilier restent deux notions bien imbriqués.. Leurs effets font que la relation qui   solidaires  parfois même  indivisibles dans la mesure où  les agents immobiliers souhaitent  mener à bien les différentes missions qu’ils se voient confiés. Au milieu d’une législation complexe et régionalisée en constante évolution,

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